沈阳奥林匹克花园介绍
　　销售经理  孙鹏
　　一、 项目整体基础资料
　　1. 位置：项目位于沈阳市东陵区棋盘山国际旅游风景区内，临近沈阳母亲河--浑河，属于沈阳自然资源最佳的区域。向东距离世博园5分钟车程，距棋盘山景区10分钟车程，环境条件好。与周边城市联系密切，经沈抚高速到达抚顺中心区仅30分钟车程。到达铁岭不到1小时车程。

　　2. 产品：一期建筑面积83，326平方米，共计481套住宅，已于2004年全部售罄。二期总建筑面积94，843平方米，500套。三期总占地28万平米，建筑面积18万平方米，约1000户。
　　3. 产品形式：以独栋别墅、联排别墅为主，有部分低密度花园洋房。
　　4. 内部配套：运动城建筑面积7000平方米，有健身房、游泳馆、羽毛球馆、乒乓球综合馆、餐饮、棋牌室等功能配置；未来三期规划有一千多平方米的娱乐会所，将有中西餐厅、娱乐室等功能设置；并规划有集中商业街，将以保障社区居民基本生活需求的商业形态为主；
　　5. 周边配套
　　1) 教育设施：沈阳二中、东北育才中学
　　2) 体育设施：沈阳盛京国际高尔夫俱乐部
　　3) 旅游资源：鸟岛、清福陵、世博园、植物园、冰雪大世界、冰川动物乐园、海底世界
　　4) 绿地：东陵公园、沈阳国家森林公园
　　二、 项目三期基本信息
　　1. 规划：
　　1) 沈阳奥林匹克花园地块处于山地缓坡之上，整体形状呈平行四边形，依据地势的不同，整个社区规划有花园洋房、联排别墅、独栋别墅三种物业类型，在总体规划上，充分挖掘及利用地块南侧浑河及绿化带的地缘环境优势，打造该地块生态小环境。满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性；且考虑周边项目对本项目的影响，力图做到满足棋盘山风景区的规划原则、处理好公众视点与居住区规划建设之间的关系。
　　2) 我们将地形纵向分为东部、中部及西部三个区，东部地势较复杂，但景观视线好，同时又与万科兰桥圣菲别墅区隔路相望，适宜建设。两侧的建筑布置呈扇形由北向南伸展过来。东侧建筑布置则依山势采用自由散落的组团式布置，中心地带则为东西二侧的一个过度地带。
　　3) 在建筑布置上，依山就势打破板楼平直排列的布置形式。丰富的造型设计营造了一个趣味盎然而充满动感的空间，同时也确保每一个立面有更大可能的日照时间，保证南北通透气韵的流动。开阔的视野景观，创造出浪漫的感觉，并以此增加空间的可识别性与趣味性，同时不失规划的整体感。住宅立面上依地势的高低错落和组合平面的曲线存在着逻辑上的对应关系，营造了富于韵律感的建筑和庭院流动空间。 
　　2. 建筑风格：西班牙风格

　　1) 海湾式布局：西班牙是海洋国家，所以"水"是西班牙风格的灵魂元素之一，一些西班牙项目通常在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。
　　2) 层级分明的规划设计：西班牙建筑通常以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。
　　3) 创新联排别墅独栋化：以往的联排别墅大多是多联体的简单复制，不具备可识别性和整体感官效果。而在现在的一些西班牙建筑项目中，设计者通常用模块的形式雕筑联排别墅，每户不再是简单的复制。这样的设计对于过客是美景的享受，对于家人则是舒适的生活空间。
　　4) 浅色调：西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。
　　5) 具有典型的西班牙建筑元素及特征：从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO），从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。
　　6) 取材朴实，产品完全手工化、精细化：西班牙建筑采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却非常有视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水等都可以保持屋内温度。无论是在地形处理还是铁艺、门窗及外墙施工工艺方面，西班牙风格建筑能体现出手工打造的典型特征。
　　7) 家庭庭院：典型的西班牙建筑一般每户都有两个庭院--入户庭院和家庭庭院，入户庭院突出了会客的气氛，院门为仿旧铁艺门；家庭庭院则体现了家人交流空间的特点，同时有一定的私密性。
　　8) 强调家庭厅：家庭厅在房屋的最好位置，采光效果也最好，是家人聚集的地方，体现了以居住为本的功能性。另外淘汰了大客厅，满足了主人饮食起居、交流礼仪等各方面的家庭生活需要。
　　3. 建筑类型：独栋、联排、花园洋房

　　三、 我们所做的努力
　　1. 策划线：
　　1) 区域市场调查：宏观发展形势及微观房地产形势调查；
　　2) 整理项目价值体系，组织销售培训课件；
　　3) 制定售楼处包装方案；
　　4) 制定二期尾盘营销策略、促销方案并快速执行，三期推出之前消化完大部分剩余产品，同时实现价格提升；
　　5) 分析项目年度营销目标，制定三期年度营销策略与执行方案；
　　6) 制定阶段营销策略、推广方案、活动方案与各项执行细案；
　　7) 来电、来访、诚意客户问卷调查统计分析；
　　8) 对各项推广内容进行效果跟踪评估，指导策略执行过程中的方案调整；
　　9) 关键节点方案：认购方案、价格方案、开盘方案等；
　　10) 整理项目营销说辞、答客问；
　　11) 组织并跟踪各项销售物料筹备：沙盘、楼书、户型图册、展板、展架、工地围挡、道旗、户外路牌、项目入口指示牌等、电视宣传片、幻灯片等；
　　12) 组织大型客户活动，促进项目口碑宣传；
　　13) 广告公司等相关合作公司沟通、协作。
　　2. 销售线：
　　1) 招聘、组建销售团队；
　　2) 完成销售团队的测评；
　　3) 销售团队销售技能基础培训、考核；
　　4) 销售团队项目基础培训、考核；
　　5) 销售体系的建立与完善；
　　6) 售楼处正常销售秩序的建立；
　　7) 销售团队分组，并建立销售团队奖罚机制，提升销售代表狼性；
　　四、 我们取得的成果
　　1. 完成了阶段销售任务，5月至今完成二期剩余产品销售额六千万，实现开发商目标；
　　2. 培养了一只战斗力强、成熟的狼性销售团队；
　　3. 建立了完善的销售体系和销售制度，明确了销售岗位职责；
　　4. 为开发商提出了项目整体保障机制建议并在各部门推广执行；
　　5. 完成了销售现场内部和外界整体包装，增强了现场销售氛围；
　　6. 通过一系列包装、说辞、展示，大大提升了市场客户对项目的认知度和美誉度，8月初至今一个月内，三期联排别墅和独栋别墅实现诚意预定40多组，为项目销售储备了大量诚意客户。