2019中国房地产百强企业研究报告(附全文)(3)
(3)加快周转提升运营效率,降本增效拓展盈利空间
2018年,百强企业放缓补仓速度的同时加大去化力度,总资产周转率与存货周转率均出现小幅上升,但不同层级企业分化显著。2018年下半年以来,房地产行业调控力度不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策持续施行,棚改政策的调整也让火热的三四线城市市场预期降温,住宅市场供需两端均承压。百强企业未雨绸缪,放缓补仓的同时加快去化,促进企业整体周转率延续上升趋势。2018年百强企业总资产周转率均值较上年增加0.04至0.36,存货周转率均值较上年提升0.03至0.56。
2018年百强企业收入与净利润持续增长,净利润率稳步提升。良好的销售业绩与高效运营带动企业规模持续扩张,全年百强企业总资产均值为2079.1亿元,同比增长22%,营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元,净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。部分企业本期结转的多为早期拿地项目,土地成本控制合理,产生较大盈利空间,因此净利润增速高于营业收入增速。2018年百强企业三项费用率均值为9.8%,较上年增加0.4个百分点,其中财务费用率同比增加0.28个百分点,管理费用率同比增加0.09个百分点。
(4)适应大势调整投资节奏,多渠道融资保稳健发展
百强企业的拿地态度趋于谨慎,拿地金额占销售额比重大幅下降。2018年,百强企业拿地金额占销售额比重为27.2%,同比下降19.7个百分点。分层级来看,前10企业的比值均值下降20.4个百分点至26.3%;11-30企业的比值均值为32.8%,虽有降低但仍是均值最高的层级;31-50企业的比值均值下降幅度最大,同比减少24.9个百分点;51-100企业的比值小幅下降,但企业仍在扩张布局的进程之中,拿地金额均值有所增长。
百强企业的公司债发行较上年明显回暖,中期票据有所增长,海外债券增速下降。2018年,百强企业国内信用债发行规模为2443.0亿元,同比增长138.3%,其中占比最高的公司债规模超1300亿元,占总量的54.2%,同比猛增360.9%,较2017年回暖明显;中期票据则增长10.3%至664.5亿元,占比为27.2%。在国内融资渠道依然受到严格监管的形势之下,百强企业继续在海外市场寻求有效融资,海外债发行规模同比小幅增长至1949.2亿元,增速有所回落。
传统融资渠道之外,百强企业积极对ABS等新型融资方式进行探索,发行规模明显增长,其中供应链ABS占比最高。2018年,百强企业的ABS发行规模达到1584.3亿元,同比增长104.4%,占房地产ABS发行总量的56.5%,其中供应链ABS的发行量为924.1亿元,占百强企业ABS发行总量的58.3%,由于对核心企业资质要求较高,发行供应链ABS的多为综合实力较强的企业。