商业地产因其蕴藏着巨大的利润空间，近年来，吸引着越来越多的地产商大举加入到投资开发的行列中来。然而，随着这些商业项目的建成并陆续投入使用，后期的经营成为越来越突显的矛盾和焦点问题。同样是商业地产，为什么经营存在着如此不同的效果和巨大的反差？是成功的商家手中掌握着什么秘笈？还是败者没有把握好机遇或是运气不佳？
　　辽一网就此问题，采访了资深房产专家及知名的房地产开发商，让我们共同对商业地产的成败进行分析，以供警示及对沈城商业地产开发商提供借鉴。[详细]

　　戴德梁行房地产咨询公司沈阳公司助理董事李成瑛：

　　自2005年开始，沈阳的房地产市场进入了一个快速发展的时期，特别是2007年，随着越来越多的外商投资者对中国二、三线城市的看好，沈阳的房地产市场迎来了新的契机。但从整体水平看，沈阳的地产市场仍然处于初期发展阶段，与中国的其他二线城市比较（如青岛、大连、杭州、成都等），也处于中等偏后的水平。在整体房地产市场的影响下，2007年，沈阳商业市场快速发展，主要表现为众多高档商场的规划建设和知名商业连锁店的纷纷进驻。[详细]

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　　一　商业总供应量仍然不足，局部供应集中
　　目前沈阳两大传统商圈，即太原街和中街商业经营面积的总量约为200万平方米（指建筑面积5000平方米以上的零售商场，不包括临街店铺、家居建材等各类专业商场在内），按概算市中心人口350万计算，则沈阳人均拥有商业面积仅为0.57平方米左右,这与大连市的人均商业面积1.88平方米相比较,显然是一个非常低的数字,即使与国际上通用标准人均商业面积1.2平方米相比,也是比较低的。因此，我们认为，沈阳目前的商业市场并不存在供应过量的问题，而是结构性的失调问题。
　　三　第三级商圈即将形成，区域性商圈发展成熟
　　除传统的太原街和中街两大商圈外，以现运营中的西武百货和卓展购物中心，以及陆续推出市场的万象城、恒隆广场、茂业、世贸广场、新世界会展等为代表的五里河区域，即将形成沈阳的第三级商圈，整体定位将向中高端及奢侈品的消费档次拉升。
　　同时，区域商圈近几年发展较为成熟，如长江街商圈、铁西商圈、五爱商圈、三好商圈、南塔商圈等，这也将预示着沈阳未来的商业布局将越来越趋于合理。
　　二　商业形态同质化严重，缺少有特色高品质产品
　　沈阳虽然这两年开业的商场很多，但是在经营业态、商品种类和经营模式上趋同类化，而定位清晰、特色鲜明、让人耳目一新的商业产品很少，同时真正高品质的集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等于一体Shopping Mall还没有，但规划建设中的将会有几个，比如华润的万象城、恒隆广场、中汇广场、玖光百货等。同时，同质化也是造成很多商场经营不好的原因之一。
　　四　消费者特点与其他大城市有所不同
　　与国内其他一些大城市相比，沈阳商业消费者也有着不同的特点：
　　1． 商档商品、奢侈品的消费群体年龄偏大，集中在30-45岁之间；
　　2． 沈阳周边几大能源性城市成为沈阳高端商场的另一大主力群体；
　　3． 具有团购特色。
存在问题：
　原因一：发展盲目
　原因二：和当地结合性欠佳
　原因三：没有良好的信誉度
　原因四：没有形成政府、开发商和租赁者三方有效的互动
应对措施：
　措施一：明确定位。
　措施二：注重与周边环境的吻合。
　措施三：在追求利润的同时兼顾可持续发展。
　措施四：妥善处理好分利和共赢的关系。[详细]
一、没有进行科学的商业规划和专业的调研
　　商业地产的运作必须关注许多因素，是一个庞杂的综合系统。
二、产权分散
　　中国过去几年的商业地产市场上出现一个奇怪的现象，就是把商场拆散了卖掉。这正是商业项目很多夭折掉的关键性原因之一。
三、开发商经济实力不足
　　商业地产是一种获取长期收益的长线投资。[详细]
　　许多商业地产的开发商在兴建一个项目时往往只考虑到怎么建设，却很少关注是否需要建设。一旦超出其市场容量，很可能导致经营惨淡。
　　再有一点就是对所在区域的消费者的消费习惯钻研不够，一个大的商业地产项目兴建之前，要有专门的人对该区域消费者的消费习惯，消费心理做细致周密的调研，然后在确定其他事宜，做到有备无患。[详细]
　　戴德梁行沈阳公司助理董事李成瑛说："沈阳城市经济发展强劲，拥有700多万人口的消费市场，且目前的商业地产尚未得到充分的开发，因此商业市场有着广阔的发展空间和前景，但同时竞争也将非常激烈。作为商业地产开发商，关键是产品的规划和定位是否准确，是否有特色，另外要有经济实力和长期营运的能力，如果这些方面做好了，商业地产仍然有着可观的利润空间。戴德梁行认为2008年，沈阳的商业地产市场将会平稳上升。"
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