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以房养老漫画

专题导语:以房养老也叫住房反向抵押贷款(倒按揭),简单说就是有这种意愿的老人,指房屋产权拥有者,把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者每月给房主发放固定资金。房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息。要探讨”以房养老”在现阶段的可行性,无非是考察多年来制约这项试点展开的各种因素是否消除。遗憾的是答案并不乐观。

以房养老为何争议四起 以房助老更合民意

  9月13日,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并按计划在2014年上半年试行推广。此举引发媒体和舆论的热议甚至质疑。[更多]

以房养老遭遇现实尴尬:人活着钱没了怎么办?

  我国近日明确明年将“有规划地”在全国范围内展开“以房养老”相关试点。“以房养老”面临70年产权问题如何解决、“到期”的房子如何养老、“以房养老”会否随着房价泡沫的破裂而成为新问题等一系列障碍,目前业内并不看好“以房养老”的模式。[更多]

    “养儿防老”观念下,老人的房产难以切割,而且留给子女才是最大保障
    2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示,中国拥有自主产权住房的城市老年人为79.2%,表明看来有大量城市老年人将是”以房养老”模式受益主体。但问题在于,对房屋有自主产权的老人并非有绝对的处置权。在数千年”养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。“房产证上写的是老子的名,但房子肯定也是要留给儿子,不能丢掉。”“如果老了没钱花,起码也有儿子养着。”一旦老人加入“以房养老”后,子女或将一无所有,这将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀,多数老人认为这样的选择得不偿失。
    银行对“以房养老”业务设置高门槛,有两套房的不需贷款,缺钱的没房抵押
    中信银行于2011年10月在国内率先公布实施”以房养老”方案,考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题,该行的”养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋,其中一套房屋用于抵押,便于房产处置,贷款期限也不得超过10年。业内人士指出这样的高门槛实际很难找到合适的服务对象。既然有两套住房为什么要抵押贷款呢,为什么不卖一套,拿现金养老呢?养老贷款只给十年,55岁开始办理住房抵押养老贷款,65岁就到期了,真的需要养老时,没有钱了,房子也归银行了。
    就算拿其他以房养老方案来看,其适用范围也是十分有限的。一方面,对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说,依靠不菲的退休金便足以养老,根本就没有“以房养老”的必要;另一方面,对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说,虽然他们确实有养老之忧,但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。也就是说,有房子的人大多不需要“以房养老”,没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”,富家水浇不了穷家田,这是“以房养老”最大的局限性所在。
    “居者有其屋”的传统让即使孤寡老人也很少愿意将奋斗大半生的房子抵押给银行
    排除上述条件,真正适合“ 以房养老”的就只剩下城市里那些退休金不够多,又拥有产权房的人群,他们可能是独居或孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心,一旦签订协议,即失去了对房屋的所有权,落入“没房也没钱”境况。要知道买房子的观念在国人心里是何其根深蒂固,房子对一个家庭的意义绝不只是简单的居住环境。特别是辛苦一辈子的老人,很少会愿意临到头再把自己奋斗的成果交给银行,跟银行“借钱”生活。

    住宅70年使用权限制下,老人出售的房产使用年限将近到期,很难卖出好价格
    谈及以房养老的障碍,多数分析认为最大的困难在于“住宅只有70年使用权”。如果一个现在25岁的年青人,贷款30年,等到他退休时,房产所在的土地使用权已经出让了至少37年以上,因为这其中还要包括开发商的买地、建房、出售这段时间在内。如果以房养老的话,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。将如此残缺的住房来出售很难卖出好价格,很可能会出现产权到期时,人还活着钱却花光了的尴尬情况。
    房屋产权到期后自动续期是否无偿尚不明确,银监会此前调研认为“以房养老”难推行
    2007年出台的《物权法》虽然规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但目前并没有任何规定能够明确,70年产权到期后,抵押房屋自动续期是否有偿,如果存在续期费,这对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。银监会此前展开的调研也不容乐观,由于我国现有的制度??房屋产权70年,“以房养老”难以推行。如果是房价上行期,保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售,都可以获得相对稳定的现金流,“以房养老”问题不大;但在房价泡沫破灭的时候,租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。
    中国楼市阴晴难测,房价涨太高养老者吃亏,房价持续下行金融机构不会做亏本买卖
    “以房养老”的预设基本前提是,当一个人年老刚还清房贷时,他的房子仍足够值钱,可以顺利地重新入市,并以高价出售给年轻一代的买房者,他才能拿到养老金。但现实并不会如此理想,据专家推算,到2014年,老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。城市中老年人越来越多,年轻人增长缓慢,许多独生子女家庭变成二合一,年轻人不需要再买房子,甚至许多因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。当这些房子和老人的房子一起推向市场,将明显出现供大于求的情况,房价将很难长期维持“上行”,才是不仅不能靠房子养老,反而白白养了房子。

    养老金万亿缺口持续扩大,号召以房养老就是用民众私人财产来弥补政府支出的不足
    尽管各地在推进”以房养老”过程中,一直强调并不是替代目前的养老制度,只是作为辅助和补充,养老金也不会全部来自房屋的抵押贷款。但在前述产权不明确、市场风险高、传统观念难改的现实下,冒然将养老体制改革推给市场,热衷处置公民本就微薄的私有财产,动机仍旧值得警惕。
    由于1997年养老保险制度改革之时,政府没有承担相应的转制成本,个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金,导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关,而且这一缺口仍在迅速扩大。与此同时,少数拿着高额退休金的公务员阶层可以过着衣食无忧的中等生活,而大多数普通企业退休职工,养老金只有退休公务员的几分之一,他们只能生活在中低水平之下。而这些同样是新中国的建设者,不计报酬和代价为国家贡献了一辈子。老了退休后,国家却给不了他们体面足额的退休收入。在这样的情况下,作为社保政府主管的民政部门,反而号召推广所谓的以房养老,本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。
    “以房养老”补不齐公共养老体系的窟窿,老人需要的不是“锦上添花”而是“雪中送炭”
    事实上,无论”以房养老”前景多么美妙,都不能脱离养老体制的改革和完善,也不能成为养老保险缺位的推辞。因为全国养老保险基金在未来25年间将出现收不抵支的状况;养老金的收支困难阻力重重;公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15%;这三大难题都不是”以房养老”能够解决的。而这些基本问题不能够妥善处理,”以房养老”的探索就会显得无关痛痒,空中楼阁。毕竟,对绝大多数迟暮之年白发苍苍老无所依之人,他们需要的不是“锦上添花”而是“雪中送炭”,最靠谱也最应该负起养老责任的,除了有赡养能力的子女,就应该是政府出面担此重任。

 

 

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