可以兑钱的游戏
今天的房地产市场狂热是非常危险的，我们必须正视的是，推动房价上涨的变量因素正在出现新的变化。
第一，经济增长。过去的20年，中国的经济增长保持在10%以上，最近5年降到了6%、7%。未来十年大概率会降到4%、5%。经济增长背后带来的人均可支配收入增速下降，是不可低估的。
第二，人口拐点。过去的城镇化是推动房价上涨的重要因素。但从2011年开始，中国已经度过了人口红利期，每年劳动力人口下降300多万。从2018年开始，中国适龄购房人群数量每年要降低3、4百万。2030年中国的人口将面临历史性的拐点。这些因素都会对房价的上涨，产生一些新的影响。
第三，土地供给格局改变。过去地方政府对土地的垄断以及制造的稀缺，推动了土地价格的上涨。今天，住宅的土地供给在一线和部分二线城市已经开始出现多渠道供给的局面。
第四，货币政策。过去20年，宽松货币政策是推动房价上涨的重要因素。但今天，货币政策在收紧，2017年中国货币供应量上涨了8%，是过去20年第一次增速变成了个位数。针对房地产的定向加息政策，也已经持续了一年多时间，房贷利率在节节攀升。
通过以上简单的归纳，可以看到推动房价上涨的重要因素都出现新变化。毫无疑问，房价已经很难像过去20年那样，全面持续快速的上涨。
当然了，也不要过度的悲观，因为房地产市场的发展动力仍然存在。比如，房地产相关行业占到了GDP的20%左右，同时，土地和房地产相关的税收占到了地方政府的50%。房地产资产占到了家庭财富的60%以上。
也就是说，家庭、地方政府和国家都很难下大决心让房地产的交易量和交易价格持续、长期下跌。
最重要的是，虽然中国的经济增速下降到了6%甚至将来可能会下降到4%，但中国的经济增长和增量，在全世界主要经济体中，仍然是最高的。
再比如，货币政策虽然比过去收紧了，但每年的货币供应量仍然在世界主要经济体中最多的。中国的利率虽然在上升，但回顾过去20年，当前的货币水平仍然处在历史低点。
即使未来土地供给出现多渠道供给，也不要忘了所有这些都要符合地方的规划，一切尽在地方政府的掌控之中。
最重要的是，老百姓的大量存量财富，很难找到一个像房地产这样的新投资渠道。
通过以上分析，可以看到优质的房产，在未来仍然是好的投资选择。
但是，过去20年，房地产市场上的财富效应已经不能够简单复制了，一方面房地产不可能像过去20年出现价格的快速、非理性的上涨；另一方面，一些城市房价开始稳定，房地产的流动性会越来越差，房产变现难度也会越来越高。
大家要注意，部分区域甚至会出现人口越来越少，但房子供给越来越多的局面。这样的地区不单是房价会下滑，房地产变现也几乎不可能了，财富会以这样的形式，在房地产领域湮灭。（end）
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