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研究房地产说难也难，说容易也容易，难在各类数据太多，覆盖面太广，库存、土拍、二手房挂牌量、新开工面积、竣工面积都要涉猎，即便对大部分数据了然于胸，却依然被市场“教育”的体无完肤。
说容易，其实只需要做到八个字即可：以小见大，管中窥豹。
之前听说一个方法，看楼市景气度如何，就多认识一些置业顾问和中介业务员，他们每天的步数越多，说明业务越繁忙，市场交投越活跃，他们行走的步数越少，说明成交量清淡，房价下跌压力凸显。
当然，这并非严谨且实用性强的招数，在我看来，有一项规律倒可以作为参考，比如房贷利率。
4月30日，天风证券宏观分析师宋雪涛发布研报指出，从2018年12月起，全国首套平均房贷利率开始回落，预计未来会持续下行，如果简单套用历史规律，本轮商品房销售同比增速下行的经验底部可能在2019年年中之前。
什么意思呢？其实，我们参考房贷利率走势与商品房销售面积的历史走势就可以发现，过去十年中，每次房贷利率从高位开始下跌，都对应了房地产销售面积开始反弹。
比如在2009年8月份，房贷平均利率约为不到5%，商品房销售增速随后迅速冲高至40%以上。
比如2012年9月份，房贷利率由8%左右回落到了5%，楼市销售增速在短短几个月内，迅速蹿升到了50%。
比如从2015年2月份开始，住房按揭利率再次从7%回落到了5%以下，房地产销售面积也开始逐波上扬。
如果按照这个规律来看，似乎确认了专家的观点：即今年楼市跟2009、2012、2015年很像。
但对于刚需一族来说，却面临“树欲静而风不止”的局面，要知道，一季度居民杠杆率已经上升到了54.3%，经济学家林采宜指出，未来楼市的购买力必然有限，如果再重复过去三年的走势，购房者能不能“买账”尚在两可之间。
笔者认为，尽管从这一规律来看楼市或许存在反弹特征，但对于目前的形势来说，其实参考意义并不大。
既然是规律，必然有被打破或失效的那一天，正所谓“此一时彼一时”，现在房住不炒的理念逐步深入人心，各城市的调控依然对投机资金“严防死守”，至少房地产市场无法使用高杠杆，即便房贷利率下降，也不会对成交量形成太大提振，从这个角度来看，刚需也不必焦虑，相反，未来属于无房一族选择的余地会越来越大。
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