电玩千炮捕鱼街
支撑过去几年楼市持续上涨的动力有两个，一个是杠杆，一个是棚改。
有了杠杆，炒房客才能用低首付乃至零首付的方式，去撬动动辄上百万甚至数百万的房产，说好听点叫“以小博大”，说难听点其实是“空手套白狼”。
有了棚改的支撑，才有了巨大的农民进城需求，再加上货币化的助推，大量的土豪们都将手中的真金白银买成房子，库存短期出现紧缺是必然的。
反映到数据上，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平！
然而，在2019年，这两大动力却转变成了“两大麻烦”。
第一，新时代证券首席经济学家潘向东发布的数据显示，用“住户贷款余额/经济总量”的标准来衡量居民部门杠杆率，会发现杠杆率已经从53.2%上升到了54.3%！
第二，中泰首席宏观分析师梁中华发布研报指出，根据今年各地发布的棚改目标来看，总量大约为285万套，这个数字比起去年下跌幅度近50%！
很明显，现在的处境是“杠杆增、棚改降”，杠杆率增加越多，房地产的购买力被透支的越多，棚改总量下降的越多，拉动各地房地产投资的资金也会越少，这就是楼市目前的尴尬处境。
有人会问，这跟我们有什么关系呢？在笔者看来，在这种情况下，有一类购房者会最先受到冲击。
众所周知，近几年流行一种说法，大意是“刚需族一定要尽早买房”，哪怕掏空“六个钱包”也在所不惜，理由是房价涨跌与自住一套的刚需族没有关系。
事实上，虽然只有一套房的人不存在炒房套利的动机，但高位接盘的压力，会使他们损失更大的“机会成本”。
尤其在承担了房贷利率大幅上浮，车位和装修捆绑痛苦的前提下，更高的杠杆意味着更多的风险，更低的棚改量意味着更少的“接盘侠”，这会让掏空积蓄的首套购房者处境更加艰难。
需要指出的是，这类购房者更多的存在于一二线城市，以30岁左右的大龄青年为主，抱着扎根大都市的梦想，寄希望于买房实现“进城”梦，大部分都是以购买远郊盘为主要目标，他们会最先受到“两大麻烦”的冲击。
根据贝壳研究院此前发布的《购房者2018年画像报告》显示，购房者平均年龄为29.5岁，首次置业群体偿债压力非常大，低收入者杠杆更高，平均月供收入比高达43%！
这也就符合我们上文的论断，近两年，尽量不要做此类易受楼市冲击的人群，在没有充分能力的前提下，降低自己的杠杆，降低置业要求，降低对房产升值的预期，才是更务实的想法。
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