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2019-05-01 10:34栏目:新闻

原标题:刚刚,五十城租售比曝光,哪些城市房价透支严重?

这些年来,伴随着房价的不断上涨,房租也在不断攀升。

但是,实际上,衡量一个房屋投资回报的有一个指标,叫租售比,人们普遍认为,我国房屋的租售比严重不合理,甚至连国民老公王先生都曾说过,“租售比不合理,租房更合适”。

也曾有不少人算过账,将买一套房子的钱,用来租房子的话,还能预留出非常大的一笔钱去享受生活,曾经有不少这样的爆红文章,引起了广泛的关注,只不过,并没有如期的引起人们卖房,真正将自己的房子卖了去租房住的,更是少之又少。

那么,什么是租售比呢?

根据百度百科的定义,房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。

租售比,还有另外一个名称,那就是租金收益率,就是说,买一套房子依靠租金收回成本的比率,如果租金收益率为2%,那就意味着这一套房子,依靠租金收回成本的时间是五十年,当然,这里的租金收益是按照当前静态的租金收益来计算的,未考虑未来租金上涨带来的影响。

而这个指标,是很多投资机构、信贷机构衡量一个房屋价值的主要指标。

我国的租售比到底有多少呢?

上海易居房地产研究院发布了《2019年一季度50城租金收益率研究报告》,该报告显示,一季度,我国50个重点城市的租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%。

也就是说,在我国最具代表性的50个大中型城市中,买一套房子,如果只是依靠租金来收回成本的话,平均需要40多年的时间。

从上图中,也能看出来,最高的西宁和乌鲁木齐,都已经达到了3.7%,而最低的厦门,仅为1.2%。

我们可以看出,从租金收益率(租售比)的角度来看,与我们当前投资房地产的思路似乎正好相反,租金收益率比较高的地方,如果按照租金回收的投资收益模式来考虑,应该是最值得投资的,而实际上,这一指标较高的地方,都不是非常发达的地方,是房地产价格相对较低的地区。

而租金收益率较低的地方,依靠租金回收投资的期限较长,这也表明房价很高,这些都属于这一轮楼市上涨的热点地区。

实际上,租售比,只是房地产投资的一个参考指标,而在前面这十几年的楼市发展中,老百姓买房几乎都不会考虑租售比,甚至很多炒房客连房子都不愿意出租,因为他们赌的是房价上涨,而不是房租收益,相较于房价的快速上涨,房租收入显得微不足道,他们更加看不上。

那么,我国这些重点城市的租售比与国际相比,处于什么样的水平呢?根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看,伦敦3.1%左右,纽约4.7%左右,洛杉矶5.7%左右,东京4.3%左右,大阪6%左右。

从数据上看,很显然,我国主要城市的租售比都不是太高,而这也使得很多人认为中国的房租不够高,其实,这主要是因为我国房价上涨得过快。

我们从上面的分析中,看起来好像租售比这个指标指导不了人们的房产投资,而且也比国际水平低,那是不是就意味着这个指标没用呢?

其实并不是这样,在去年底的时候,在分析未来楼市投资逻辑的时候,同话财经就提出,未来楼市投资的逻辑会发生变化,从过去那种追求房价不断快速上涨,转而向注重出租转变,因为房价暴涨的时代已经基本结束,而未来房产税、空置税的开征,会使得房屋的持有成本上升,而房租将成为楼市投资的主要收益,这也是楼市投资回归到正常的理性轨道的一个标志。

因此,大家要从租售比的这一系列数据中,看出哪些城市的房价真正处于透支状态,或许能发现未来楼市投资的一些端倪和方向。

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