爆分的平台mg(2)
什么是不动产投资的“纪律”、“原则”？
那就是“产品+地段+配套”。
所谓产品，是说房子质量、户型设计、小区内部配套和服务、外观等都要好。但仅有这个还是不够的，还要有好的地段。
什么是好的地段？
政府重视，公众认可，还要有人气。
什么是好的配套？
在新型城镇化时代，首先要有地铁（从你家楼栋口步行到站台不超过800米，有斜坡最好不超过500米），最好是双地铁、三地铁，总之地铁线路越多越好。
其次有好的学位，学位比地铁还重要，但现在学位往往充满变数，因此不建议买顶级学位，因为顶级学位反而只剩下风险了。
第三是商业配套，附近要有业态丰富的商业综合体。
第四是没有环境负面因素，最好有点景观。
如果对照这些原则，你就会发现：
基本上85%以上的特色小镇都离群索居，附近没有地铁、没有商业综合体，甚至没有学校，仅有的只是一个概念，或者一张美丽空洞的面孔而已。
这种房子，哪里是“新型城镇化”？分明是“逆城镇化”，是让你住到乡下去。
但吊诡的是，中国人往往有乡村别墅梦。幻想着自己有块土地，有个院子，可以“归田园居”。
但事实上，当你有了这种房子，一辈子也住不上几天，因为中国人超级喜欢热闹、喜欢方便。
“乡村梦”和“高度城市依赖症”，是中国人同时拥有的两种病症，它们会发生严重冲突，后者最终占上风。
2018年9月28日，国家发改委发布了“关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知”，开始对泡沫化的“小镇热”纠偏。其中提出：
严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线，坚决淘汰一批缺乏产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇。
在创建名单中，逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇，政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇，以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇；对创建名单外的小镇和小城镇，加强监督检查整改。
我当时就撰文指出：“小镇风暴”来了。
如果不能纳入政府“创建名单”，小镇不仅会失去低息贷款、用地政策的支持，地方政府也不太可能给你配置基础设施，只剩下了干瞪眼的开发商和购房者。
开发商会给你修高速路吗？会给你建设轻轨、城际吗？至于水电气网，统统都可能成为问题。
到那时，你的美丽的乡村别墅，很有可能沦为人气散淡、缺网少路、无人管理的“野别墅”，最后住不能住、租无人租、卖则无人接盘。这种房子，可能一点价值都没有。
所以我的结论是：不要轻易买旅游地产、郊外养老地产，特别要警惕“伪特色小镇”的房子。
金诚集团的案子告诉我们：还有更惨的！
如果小镇运营商都资金链断裂，实际控制人锒铛入狱，你的小镇物业又将如何？到那时，恐怕连鹤岗、玉门老城的房子都比不上了！
房子坑起人来，比股市还残酷。毕竟，股市流动性强很多，你大部分时候有斩仓出局的机会。楼市上如果被“不靠谱”的项目、地段、城市套住，那将是非常麻烦的。