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今年以来，随着信贷政策的适度放松以及二三线城市频繁上演“抢人大战”，房地产市场出现明显升温。
国家统计局发布的数据显示，3月份共有65个城市房价上涨，房地产开发投资同比增长11.8%，投资额创出了50个月以来的新高。
然而，房地产市场的回暖导致居民部门杠杆率（居民债务的高低水平）进一步抬升，用“住户贷款余额/GDP”这一指标来衡量居民部门杠杆率，会发现一季度，居民部门杠杆率已经从53.2%上升到了54.3%。
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中国居民部门杠杆率近十年快速攀升
因为过去中国人均收入水平的增速长期低于GDP的增速，所以用”住户贷款余额/GDP“衡量居民的债务水平并不是非常好的指标，更好的指标是用居民债务/居民可支配收入。
在实际中，中国居民部门的借款渠道，主要是住户贷款，其他包括住房公积金贷款、P2P、民间借贷（通常利率很高）等，后面这些借款总体占比很小，可以暂时不考虑，所以用住户贷款来代替居民债务。
可支配收入是指居民家庭获得并且可以用来自由支配的收入，如果一个家庭只靠上班赚钱，那么其可支配收入就是扣除税和五险一金后的工资收入。本文可支配收入的统计口径用城乡一体化住户调查的数据。
居民负债水平的国际对比
资料来源：OECD数据库，Wind，BIS，联讯证券
上图显示，中国家庭居民部门债务从2008年开始连续攀升，居民部门债务/可支配收入从2008年40%上升到2017年的111.2%，上升速度飞快，总共翻了一倍多。
中国房地产在过去十年经历了三轮周期（2008-2012，2013-2015，2016-2018），每一轮房地产周期房价都会创新高，往往房价的疯涨会引起一般家庭”恐慌性购房“，导致居民杠杆率也创新高。
国际经验显示，一般发达国家的居民杠杆率要高于发展中国家，因为发达国家的金融市场发展更成熟，社会福利保障更完善，老百姓投资渠道更多。
但即使与国际上的发达国家对比，中国的居民杠杆率也处于中游的水平。中国的居民负债水平超过了美国的102.5%、德国的85.4%，低于法国、丹麦、荷兰、英国等国家。
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结构视角下的居民杠杆率更”危险“
上面的统计指标是一个总量的指标，如果从结构的角度来看，中国有负债家庭的杠杆率被总量指标”低估“了。
相比于国外发达国家，中国家庭获得贷款的难度更大，总体上居民加杠杆的意识不强，2017年中国城镇家庭的信贷参与率31.6%，如果将农村家庭统计进去，这个比例会更低。而2016年美国家庭的信贷参与率为77.1%。
如果只衡量有债务的这部分家庭的杠杆率，假设有负债和没有负债家庭的平均可支配收入水平一样，那么中国有负债的家庭的杠杆率是被总量指标”低估”的，具体的计算如下：
上表显示，中国2017年有负债家庭的杠杆率高达351.9%，远高于美国的132.9%。
如果进一步细分结构，将有负债的新购房家庭按可支配收入水平高低进行分类，然后再分类统计他们的债务收入比例。
资料来源：中国家庭金融调查（CHFS），联讯证券
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调查统计数据显示，收入排名最后20%的新购房家庭的债务收入比已达到13.7，假设一个家庭成员有3人，这部分家庭的债务相当于人均收入的40倍，杠杆率已经到了非常高的水平。
2016年到2017年的房地产大牛市，无数低收入家庭即使掏空”六个钱包“也要在大城市凑个首付，然而2017下半年到2018年，首套房的平均贷款利率从4.5%上升到5.7%，低收入群体的月供多了不少钱，使他们原本”拮据“的生活雪上加霜。
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