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所以，以农村人口转移为特征的城镇化进程其实已经非常缓慢了，更多的是本乡本土的城镇化。不少人还在奢望房价将受益于城镇化，对少数城市而言，这一逻辑依然成立，但对于多数城市而言，恐怕未必如此。

为什么说中国大城市化的空间远大于城镇化呢？请看下图：

各国第一大城市人口占该国城市人口比重

来源：WIND，中泰证券研究所

上海的人口占全国城镇人口比重不到3%，随着都市圈的规模扩张，或许未来上海都市圈的人口占全国城镇人口比重能番一倍。因为从可比性的角度看，纽约都市圈的人口都接近美国城市人口的9%；即便是印度的孟买，其人口也要占到印度城市人口的6%左右。

我们对已经公布数据的169个城市人口数据进行统计，按城市分类，2018人口主要向新一线城市集中，已有数据11个新一线城市中，人口净流入总规模达150万人。而四五线城市中，有70%城市出现人口净流出。而一线城市人口流入不明显，主要是北京流出太多，与新一线城市有较大差距。

2018年剔除自然增长人口后的城市常住人口增减

来源：各地统计公报，中泰证券研究所

分行政区域看，2018年除了浙江、安徽和江苏三省的人口净流入城市数量大于净流出之外，其他省的人口净流出城市的数量均大于净流入城市的数量，连人口净流入量最大的广东省也不例外。

数据显示，河南、湖北、湖南、四川、山西等省的常住人口，都在明显向省会城市集中，福建的福州和厦门、广东的广州和深圳、浙江的杭州和宁波、山东的济南和青岛等“双子星”城市，对人口的吸引力也非常大。

人口净流入/流出城市个数统计

来源：各地统计公报，中泰证券研究所

我们在测算城镇化进程还有多长的时候，一定要关注我国的人口老龄化程度，这对于城镇化将是一个负面因素。欧美日的城市化率水平普遍较高，是因为他们未老先富，我国则相反，2000年当城镇化率水平不到40%的时候，就步入人口老龄化了。而且，我国10年以后还有可能出现总人口减少现象。

按照死亡率递减的乐观情形预测（宽口径），我国大陆总人口将在2035年达到14.51亿的历史高点后，将出现趋势性的负增长。但是如果按照死亡率不变的窄口径预测，达到历史最高点的时间将在2027年，人口或达到14.31亿。所以综合起来判断，大概未来十年后，我国总人口将出现趋势性的负增长。

所以，在大城市化和人口老龄化的双重作用下，中小城市人口减少问题或许会加剧，大城市人口进一步增加、集中度进一步提高，从而导致人口分化趋势加剧，城镇化进程中，出现大部分城市人口净流出的“奇特现象”。

因此，研究未来人口结构的变化和人口流向的变化就显得非常重要，这对于房地产的配置也很有参考和借鉴意义。即对于一般的三四线城市，一定要观察人口的流入流出情况和趋势，未来风险大于机会。

即便对于人口净流入的城市，也要区分人口主要流向哪些区，越是核心的地段，土地供给总是越稀缺，就如圆的面积与圆的半径之间的关系：离圆心距离增加一倍，面积增至四倍，稀缺性大幅减弱。

一叶难知秋：寻找枝茂叶盛的确定性机会

过去，要判断经济好不好，可以有很多观察视角，比如农民工的就业状况、酒店的客房入住率、社会用电量增速等就可以了。如今，经济增速不断下行，但失业似乎没有太突出，尽管大学生找工作难度加大，但民工荒却依旧出现；经济型酒店总体过剩，五星级酒店会务火爆；社会用电量增速回升，企业倒闭却逐年数量增加。