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摘要：每一轮周期都有人倒下
撰文|张银银
节前的最后一天，中国指数研究院发布了《2019年1-4月中国房地产企业销售业绩TOP100》。数据显示，2019年1-4月，房企销售业绩趋于平稳，75家销售额突破百亿，龙头企业效应日趋明显，房地产竞争格局持续分化。
数据显示，今年前4月，百强房企累计销售额为31269亿元，同比增长15.21%，相比前3月的增速有所上升；4月单月，百强 房企实现了9729亿的销售额度，同比上升了33.3%。
根据房企公布的数据来看，截至4月份，已有5家房企跨过了千亿门槛，比上月增加了一家。
虽然进入2019年之后，整体市场表现皆延续了2018年的冰冻之感，只是在3月出现了一波短暂的热潮，但即便如此，房企销售业绩仍然超过预期。
规模破百亿的房企增加至75家。碧桂园、万科销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达2380亿元;中国恒大、保利发展、融创中国三家房企销售额超1000亿，位列第二阵营;
500-1000亿、100-500亿、100亿以下的企业分别为9家、61家、25家，房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。
从企业表现来看，虽然2019年4月市场表现较3月有所降温，但TOP100房企特别是规模上市房企的销售走势强于行业整体，不乏一些房企表现较为突出。
任何一个企业，别说成长为国内第一，就算只是前几，也都非常值得骄傲了。恒大、万碧桂园都因此而笑傲江湖。
享受高光时刻容易，保江山难。对于大型房企来说，最大的敌人就是趋势。值得注意的是，碧桂园销售虽然第一，但拿地却变弱。
此外，报道还显示，今年房企到期债券规模逾3700亿元，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。这意味着什么？
小开发商日子越来越不容易，这一轮调控已经倒下了一批，巨头们通过并购做大了自己，但也是在走钢丝。
话说回来，债务谁都有，但如果你是为国家经济发展贡献力量，顺便自己赚点钱。那么，你的努力会被看见。没有谁愿意你倒下，因为那后果很严重。
从2017年至2019年同期各规模房企数量变动的情况来看，2019年1-4月5家房企超千亿，业绩规模在500-1000亿元之间的房企有10家，500亿元以上规模房企的数量较前两年有明显提升。
房企的土储可变现能力，是房企在未来竞争中胜出的重要筹码。
规模较大的百强房企土地布局广泛，能够有效分散市场结构变化带来的风险，约70%左右的可售货值，分布在土地消化时间少于2年的城市。
但在限价政策下，高价地开发难度加大，销售端和融资端容易承压。
在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策影响下，高价地集中成交的热点城市房地产市场量价，容易陷入冷冻期，高价地块的去化难度加大。
特别在当前融资环境收紧的背景下，高价地块，将对房企造成销售和融资两端的现金流压力。
规模虽能奠定江湖地位，但并不是万能钥匙，资金环境的变化、规模化驱动下暗含的布局隐忧、债务压力始终在。
每一轮周期都有人倒下。
作为王者，恒大和碧桂园是幸运的。杠杆游戏以前说过，坐上了世界第一后，单纯再以规模说话，已经毫无意义。每个阶段做每个阶段的事情。
就像万科，好几年前就不再提规模至上。碧桂园也好，恒大也好，要走得好、走得稳，注定也得转型。
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