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摘要:2022年是重要时间节点,房产抛售未来3年可能大增
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
因为众所周知的外部因素,在憋了很久之后,我们宣布将针对中小银行降准。虽然是结构性降准,但流动性的释放是无疑的。
很多楼市投资者欢呼雀跃。
不过,在杠杆游戏看来,这其实无法抵消五一小长假后首个工作日,楼市出现的最大空头。
5月5日晚间,最高层级发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。其中,关键信息点是:城乡统一建设用地市场列出了时间表。
这份文件4月15日就印发的,但是和很多文件一样,对外发布都要略晚一点。
对此,很多媒体的解读更多是从落户大宽松角度,认为楼市将形成新一波利好。这一点,杠杆游戏并不否认,但认真阅读完这份文件,我更多认为,房住不炒的长效机制将进一步完善。
换成更直白的话:对于习惯了房价永远涨的投机客来说,楼市近期最大的空头已经出现。且看杠杆游戏的要点分析。
1、未来3年,房产抛售可能大增
如下图,在目标安排上,文件明确提到,第一个小目标是2022年,城乡融合发展体制机制初步建立。
这句话应该怎么解释?
分拆来看,和楼市有关的主要是三点:城市落户限制逐步消除,城乡统一建设用地市场基本建成,经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破。
落户限制的逐步消除,意味着城市房票持有者有望增加,有更多人购房。这对于三四五线、县级城市来说,是房价稳定的重要支撑。
毕竟一二线城市房价普遍要贵一些,部分群体在上述城市落户、购房意愿还是有难度。这部分会去更低线城市。
但同时,城乡统一建设用地市场基本建成,意味着2022年左右,一级土地供应主体至少有两个:一是地方政府,二是村集体(主要是城边村、城中村)。
当然,还涉及到城市规划、基础设施投入等因素。但不管怎样,供应主体的增加,不同地价的出现,这对刚需购房者是好事。
而对于投资者来说,则是房价涨的动力受到抑制。
此前,北京等城市的集体建设用地入市试点,主要是建设租赁住房,而未来更加平等的入市将增加,商品房肯定会出现,且增加多。
关键是,列出了时间表,2022年,城乡统一建设用地市场要基本建成。
随着这一目标的推进,多套房持有者、楼市投机者,未来3年,也会逐步抛售房产,以换取最大收益,不做最后一个捡铜板的。
实际上,前2年逐步开始的限售政策,已经陆续到期。投资房产的目的是什么?一定是获利。如果不交易,怎么套现。
何况大部分购房者有资金成本压力,即便部分没有,看着形势的变化,也会忍不住挂出房源。
这几年房产成交非常不错,意味着未来的存量房源持续增加。综上,结果自然就是未来3年,房产抛售现象绝对大增。否则,还要面对更加不确定的未来。
后果是什么呢?不需要杠杆游戏说,将对房价形成巨大压力。
当然,相关方面不会坐视不管。但趋势就是趋势,最多是维持房价一定的稳定。就像这一波中后期进场的,有几个赚到了钱。
实际都是套着的。吹牛是没用的,反倒要资金成本。
2、房地产最后红利期只剩10来年了
上文,杠杆游戏分析了文件第一个目标的时间节点。接着,我谈谈第二个时间节点2035年。
还是如上图,到2035年,城乡融合发展体制机制更加完善。
具体分拆看,和房地产有关的还是3点:
1、城镇化进入成熟期,城乡发展差距和居民生活水平差距显著缩小;
2、城乡有序流动的人口迁徙制度基本建立;
3、城乡统一建设用地市场全面形成。
第一点意味着,最高当局认为,2035年左右我国城市化基本完成。这意味着房地产的最后红利期真的只剩10来年了。
同时,城乡发展差距和居民生活水平差距显著缩小也意味着,最后那部分农业人口要么已经在城镇买过房,尽管还是农民;要么,他们在农村活得不错,对购房压根就没兴趣。或者确实没能力购房。