商业地产因其蕴藏着巨大的利润空间，近年来，吸引着越来越多的地产商大举加入到投资开发的行列中来。然而，随着这些商业项目的建成并陆续投入使用，后期的经营成为越来越突显的矛盾和焦点问题。回眼望来，这些商场有开业数月便关门大吉的；有生意惨淡、勉强维持、举步维艰的；更有因无法经营，小业主群起而要求退铺还钱的；但是，也一样有在激烈的竞争中经营有序、生意兴隆的。

　　不得不令人反思的是，同样是商业地产，为什么经营存在着如此不同的效果和巨大的反差？是成功的商家手中掌握着什么秘笈？还是败者没有把握好机遇或是运气不佳？

　　辽一网就此问题，采访了资深房产专家及知名的房地产开发商，让我们共同对商业地产的成败进行分析，以供警示及对沈城商业地产开发商提供借鉴。

　　沈阳商业地产的现状

　　戴德梁行房地产咨询公司沈阳公司助理董事李成瑛认为：

　　自2005年开始，沈阳的房地产市场进入了一个快速发展的时期，特别是2007年，随着越来越多的外商投资者对中国二、三线城市的看好，沈阳的房地产市场迎来了新的契机。但从整体水平看，沈阳的地产市场仍然处于初期发展阶段，与中国的其他二线城市比较（如青岛、大连、杭州、成都等），也处于中等偏后的水平。在整体房地产市场的影响下，2007年，沈阳商业市场快速发展，主要表现为众多高档商场的规划建设和知名商业连锁店的纷纷进驻。
　　沈阳商业地产的特点
　　目前沈阳商业市场有以下几个特征：
　　一、商业总供应量仍然不足，局部供应集中，属结构性失调
　　目前沈阳两大传统商圈，即太原街和中街商业经营面积的总量约为200万平方米（指建筑面积5000平方米以上的零售商场，不包括临街店铺、家居建材等各类专业商场在内），按概算市中心人口350万计算，则沈阳人均拥有商业面积仅为0.57平方米左右,这与大连市的人均商业面积1.88平方米相比较,显然是一个非常低的数字,即使与国际上通用标准人均商业面积1.2平方米相比,也是比较低的。因此，我们认为，沈阳目前的商业市场并不存在供应过量的问题，而是结构性的失调问题。

　　二、商业形态同质化严重，市场缺少有特色的高品质产品
　　沈阳虽然这两年开业的商场很多，但是在经营业态、商品种类和经营模式上趋同类化，而定位清晰、特色鲜明、让人耳目一新的商业产品很少，同时真正高品质的集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等于一体Shopping Mall还没有，但规划建设中的将会有几个，比如华润的万象城、恒隆广场、中汇广场、玖光百货等。同时，同质化也是造成很多商场经营不好的原因之一。

　　三、第三级商圈即将形成，区域性商圈发展成熟
　　除传统的太原街和中街两大商圈外，以现运营中的西武百货和卓展购物中心，以及陆续推出市场的万象城、恒隆广场、茂业、世贸广场、新世界会展等为代表的五里河区域，即将形成沈阳的第三级商圈，整体定位将向中高端及奢侈品的消费档次拉升。

　　同时，区域商圈近几年发展较为成熟，如长江街商圈、铁西商圈、五爱商圈、三好商圈、南塔商圈等，这也将预示着沈阳未来的商业布局将越来越趋于合理。

　　四、消费者特点与其他大城市有所不同
　　与国内其他一些大城市相比，沈阳商业消费者也有着不同的特点：
　　1． 商档商品、奢侈品的消费群体年龄偏大，集中在30-45岁之间；
　　2． 沈阳周边几大能源性城市成为沈阳高端商场的另一大主力群体；
　　3． 具有团购特色。

　　沈阳商业地产存在的问题及应对措施

　　刘亚臣：
　　存在问题：
　　原因一：发展盲目
　　商业地产的高额利润往往会使一些开发商进行盲目的地产开发，商业地产的发展需要有很完善的商业布局和网络空间布局规划，对周边配套的依赖性强。南方城市已经开始注重合理的布局规划，一般在兴建商业地产之前有很好的调研，为经营打好基础。而沈阳商业的地产的现状是，很少有合理的商业规划，因此选址多数存在问题。一个大型商场的运营需要有大量人员流动，给它带来南来北往的客源。缺乏统一规划是一个硬伤，所以兴建之前的企业调研，建立适销对路很关键。

　　原因二：和当地结合性欠佳
　　商业地产应与周遍环境，特色，需求有很好的结合。目前沈阳的商业地产和周边环境结合的不是很好，多数没有对区域消费需求进行很好的分析。以中街为例，它的整个街区是向东西两边拉伸，而没有向南北很好的扩散，这就造成了商业街区没有进深，科学的布局是在此建立中街广场。

　　原因三：没有良好的信誉度
　　以往商业地产只图眼前利益，开发完的项目马上转手卖给业主，赚取短期利润，没有考虑到该项目的未来发展。这样就就造成其没有很好的信誉度，给人们留下了不好的印象，使人们对旺铺租赁信心不足，从而导致人们投资商业旺铺的热情减退。

　　原因四：没有形成政府、开发商和租赁者三方有效的互动
　　好的商业地产开发，应该是具有政府、开发商和租赁者之间的坚固的链条，而且三方要形成有效的互动，政府的规划、鼓励，开发商的开发、定位以及租赁者的经营管理应该统一结合起来，这样才能形成一个整体。而目前沈阳商业地产的这根链条衔接得还不是很好，这也是一些商业地产失败的重要原因。
　　应对措施：
　　措施一：明确定位，一个大型的商场或购物中心应该有一个明确的定位，面向谁，有多少人，有多少人能具有购买能力。这些都需要实实在在地落实到行动中，一定要细致专业地做一下调查和研究。

　　措施二：注重与周边环境的吻合，在兴建新项目之前要对周边配套有一个很好的调研，适应周边配套兴建商业地产，以便于运营之后和周边达到很好的融合，找到适合消费的人群。

　　措施三：在追求利润的同时兼顾可持续发展，可持续发展可以应用到各行各业，做任何事情都不能搞破坏性开发。过去有不少开发商贪图眼前利益，而没有注意到发展的可持续性，这样会断了商业地产开发的后路。对该区域的商业消费能力和特色要有正确的认识和了解。目前沈阳商业文化相对滞后，小商品经营理念不可取，对可持续发展不利。

　　措施四：妥善处理好分利和共赢的关系。成功运营的商业地产背后无疑具有高额的利润，这是地产商就应该考虑如何处理好分利和共赢的关系。

　　李成瑛：
　　存在的问题

　　一、没有进行科学的商业规划和专业的调研
　　过去几年商业地产的开发商有很多是从未做过商业项目的，商业地产与住宅等其他地产开发有很大的不同，也是难度最大的。商业地产的运作必须关注许多因素，从项目选址、规划布局、交通组织、设备系统，到业态组合、功能定位、消费者行为分析、招商推广、经营管理等方方面面，是一个庞杂的综合系统，因此，没有商业开发经验、没有专业的团队、没有准确的市场调研，很难将商业地产运营成功。

　　二、产权分散
　　中国过去几年的商业地产市场上出现一个奇怪的现象，就是把商场拆散了卖掉。这种现象源于开发商为获取短期效益，快速回收资金的目的，这正是商业项目很多夭折掉的关键性原因之一。商业项目不同于住宅项目，住宅是以"全部销售完毕"为胜利的标志，商业地产要以"让商场内的经营者赚到钱"才算是成功，而"卖掉的商场"又很难"让经营者赚到钱"。卖掉后，商场难以实现统一经营、统一管理，无法灵活的调整功能、业态和布局，无法去适应市场的需要和变化，所以经营者就不可能获利，那么夭折就是必然的结果。

　　三、开发商经济实力不足
　　商业地产是一种获取长期收益的长线投资，商场需要"养"，一般要在三年左右开始"活"，因此，没有一定的经济实力和资金的支持，即使有心长期经营，恐怕也难以坚持。

　　曲赜胜："对市场容量考虑不周。"
　　辽宁大学经济学院教授曲赜胜说："许多商业地产的开发商在兴建一个项目时往往只考虑到怎么建设，却很少关注是否需要建设。以太原街为例，可能现有的商场已经能够满足人们的需求，再新建大的商业地产项目，很可能会超出本区域的市场容量。一旦超出其市场容量，很可能导致经营惨淡。
　　再有一点就是对所在区域的消费者的消费习惯钻研不够，一个大的商业地产项目兴建之前，要有专门的人对该区域消费者的消费习惯，消费心理做细致周密的调研，然后在确定其他事宜，做到有备无患。"

　　2008沈阳商业地产展望

　　戴德梁行沈阳公司助理董事李成瑛说："沈阳城市经济发展强劲，拥有700多万人口的消费市场，且目前的商业地产尚未得到充分的开发，因此商业市场有着广阔的发展空间和前景，但同时竞争也将非常激烈。作为商业地产开发商，关键是产品的规划和定位是否准确，是否有特色，另外要有经济实力和长期营运的能力，如果这些方面做好了，商业地产仍然有着可观的利润空间。戴德梁行认为2008年，沈阳的商业地产市场将会平稳上升。"　(辽一网记者：张丽萍 刘洋)