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来源：莫尼塔宏观研究（ID：cebmmacro）
作者：钟正生 钱伟
2019年以来，全国商品房销售在区域上明显分化，其中，一二线城市延续去年的回暖态势，而三四线城市则继续趋冷（图表1）。目前，市场对于一二线城市回暖对全国商品房销售的支撑基本取得共识，但对其为中国经济提供的支撑则关注不多。
我们认为，尽管一二线城市商品房销售在全国的占比只有三分之一左右，但对于房地产投资、服务和消费的贡献远高于这个比例。因此，当全国商品房销售结构从三四线城市占优转向一二线城市占优，中国经济会获得更大支撑。这可能是2019年1季度，全国商品房销售未明显好转，但房地产投资与消费表现亮眼、整体经济韧性也有增强的原因之一。
展望2019年，即使全国商品房销售增速平稳回落，但由于一二线城市地产的逆势上涨，仍有望看到房地产投资、房地产行业GDP，以及房地产相关消费增速维持在一个较高的水平。
一、一二线城市对房地产投资的带动作用更强
从房地产投资的角度来看，一二线城市单位销售面积对应的投资额更高。按照全国40大中城市的口径，一二线城市在全国商品房销售面积中的占比为34%左右。房地产投资主要分为两块：土地购置费与建安投资。由于一二线城市平均地价较高，其在全国土地购置费的占比达到67%，而在整体建安投资的占比达到47%（图表2）。一二线城市建安投资占比高于销售面积占比，可能与施工的成本和标准更高有关。加总来看，一二线城市占比在53%左右。由于一二线城市单位销售面积对应的（住宅）投资额更高，加之目前一二线城市的销售表现要明显好于三四线城市，一二线城市销售回暖对全国房地产投资的带动会更大。
二、一二线城市对房地产服务的带动作用更强
房地产相关的规划、出售、租赁、物管、运营等服务行业产值在一二线城市更为集中。在GDP统计中，房地产相关的建安投资增加值主要体现在第二产业的建筑业中，而房地产作为第三产业，其产值主要来自于相关的规划、出售、租赁、运营管理等服务环节。统计局2017年数据显示，东部地区房地产行业的GDP规模显着超过其他区域，在全国房地产GDP中的占比接近62%，而其商品房销售面积在全商品房销售面积中的占比仅为42%（图表3）。此外，东部地区房地产行业GDP在东部地区经济中的占比达到6.1%，25个大中城市占比也达到6.2%，高于中部、西部、东北地区4%左右的平均水平（图表4）。由于一二线城市更多集中在东部发达地区，这指向房地产服务行业的产值在一二线城市更为集中；同时，这些城市对于房地产服务行业的依赖度也更高。因此，一二线城市的房屋销售回暖，对整体房地产服务行业的复苏更有帮助。
那么，为什么房地产相关服务在一二线城市规模更大呢？这可能与一二线城市的中介与运营等房产机构更多有关。
首先，房地产中介服务机构在一二线城市布局的比例更高。以链家为例，截至2019年4月，公司已进驻北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市和地区，主要以一二线城市为主。从地图分布上也可以看出，大部分门店集中在东部发达区域（图表5）。