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同所有商业模式一样，城市的供给也可以分为两个阶段，第一个阶段是资本增长阶段，政府修路、修桥，建水库、机场、码头，搞“七通一平”等；第二个阶段是运营阶段，招商、引资，通过企业、跟人交税，覆盖成本，获得收益。能盖厂房的企业很多，但能赚钱的企业没几家。城市也一样，建设起来的城市很多，能通过运营最终获利的很少。

既然政府的分工是要做重资产，第一件事就要解决的资本来源问题。中国几千年来都没解决这个问题。只能采用古典的模式建设城市——通过过去现金流收入的积累来覆盖资本性支出。这样的增长模式非常痛苦，而且很难跨越资本积累的极限。改革开放之前，中国的积累率全世界第一，最后险些走到经济崩溃的边缘。资本恒定，人口增加的导致的后果就是经济“内卷化”。这就解释了为什么以前中国要计划生育，要控制人口。因为在没有足够的资本田间下，人口是负资产，人口越多经济越差。只有在解决了资本问题后，人口才变成增长的正面因素。

中国是怎么解决资本不足的问题的？卖地。大家看看政府卖地的收入属于哪项？属于第一项，即资本型增长公式的第一项——资本性收入。卖地只解决了修路的钱是从哪来的问题，不是真正的收入，道路真正的收入是过路费。城市也是如此，卖地能解决“七通一平”的资金，但不能一定创造足够税收。这就是为什么说，中国过去四十年，不存在“土地财政”，大家现在常说的“土地财政”，其实应该叫“土地金融”。

资本来自于几个主要的市场，如股票市场，债券市场（包括银行贷款），还有土地市场，其他的国家很少用土地作为主要的资本来源，股票市场是最主要的。我国为什么用土地来解决金融问题？因为改革开放的初始条件，无法依靠股票市场和债券等资本市场获得资本。其实，直到今天也是如此。但我国土地的初始条件和其他国家不一样。这要追溯到1982年《宪法》。在这部宪法中，中国第一次规定了城市土地都归国家所有，土地不能以任何方式抵押转让，所以没有人关心土地属于谁。地方政府代表国家拥有土地，所以我国的原始资本的产权一开始就界定为地方政府。

大家想想我们国家城市的怎么卖地的？规划局别人的地上（还没征收这块地）画一个红线，把土地拿到银行去抵押，银行就把钱借出来了。然后政府拿这笔钱去征地拆迁，搞“七通一平”后卖掉，再把钱还给银行。你让印度规划局也画一红线试试？一分钱也带不出来！这对我们国家来讲是非常重要的。所有开发商自己不能去农村拿地，为什么？因为土地必须先变成国有，才能有使用权，政府垄断了一级市场，这就是中国土地市场的来源。所以，地价是资本收益，地租是现金流。

四、土地金融效果

接下来，我们看看效果。

中国的土地金融支持了中国巨大的基础设施，即使人均GDP比我们高好几倍的国家，也未必有我们的基础设施好。正是因为中国政府因为做了码头、机场、高铁这些重资产，嫁接在中国解决平台上的那些企业，无论内资还是外资，才可以做轻资产，如果没有中国电信、中国移动等国有企业，你让马云从基础设施开始建起，阿里巴巴根本建不起来。正是由于土地金融创造的资本，使中国第一次拥有了向基础设施、高科技、军事等重资产领域投入的资本。没有土地，这些都不可能有。所以你看今天的中国，无论研发、并购还是外援，一点也不像穷国，穷国特点就是是没钱，是找人借钱，而我们现在虽然比你收入差，但我们反过来借钱给你，中国的表现更像是一个资本生成大国。这都是土地金融所致。

现在很多人说房地产挤出了实体经济，我一直不知道它的依据是什么。2008年以后，我们国家房地产大繁荣。在土地金融支持下，实体经济的确产生了很多过剩，但大家也必须同时看到实体经济的真是进步。这张图的几个曲线，对比中、美、日“财富世界500强”的数量，从2008年开始中国的数量急剧上升，美国和日本都在下降。你可以说那些都是银行和房地产，都是虚拟经济，不是实体经济。但你再看这张图，对比中日美制造业增加值，在2007年超过日本，紧接着超过美国，在世界历史上，没听说过有制造业增加值超过美国的其他国家。你还可以说，人家日本GDP比我们少，但GNP比我们多，海外还有投资了另一个日本。这张图对比日本的海外投资和中国的海外投资，我们看到，从2008年以后，中国在海外投资也开始迅速增加，现在基本上赶上日本。