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如果没有土地金融，中国在资本密集型领域不可能有这样竞争力，像过去十年来，中国在投入芯片超前的高科技领域，大规模密集投资，没有土地金融的支撑，靠财政收入根本是不可能的。

五、增长转型

现在大家关心的是，土地金融带来的增长还可以持续吗？我的结论是，这样的增长很难持续。为什么说增长不可持续？

过去40年基本都是靠城市化拉动经济增长，现在这个进程快结束了。大家会觉得不对呀，2011年我们国家城市化水平才第一次超过50%，2015年城市化水平也不过56%，人家日本都是在这个点上开始起飞的呀？但是大家看一下中国的建成区面积，马上就会明白中国城市相对于城市人口其实大大超前了，而和投资真正相关的是建成区面积，而不是人口。

中国改革开放时的建成区面积是7000平方公里，2015年是10万平方公里。假设2015年不再建设新城，也足以容纳77%的中国人口。如果跟踪建成区面积，就会发现投资需求其实已经完成了，城市的房子全建好了，等着人进去住，道路、地铁等基础设施都修好了，该花钱的投资已经没了。为什么会是这样？因为土地财政的融资能力远远超过人类历史上所有融资模式。中国的土地财政使我们的资本能力特别强，所以人还没住进去，城市就建完了。

我认为，十九大对于中国经济的判断是对的，即我国经济已由高速增长转向高质量发展。那么转型经济的资本结构，最大特点是什么？就是资本性支出急剧下降。

改革开放初始阶段，需要大量修路建桥，但是现在修路建一环、二环、三环等，北京的七环快要修到天津、河北了，还能怎么修呢？当基础设施达到一定水平的时候，边际投入会下降。

在转型阶段，你的确可以卖更多的地，但却不知道要投什么。那么这个阶段什么会上升？现金流的支出会上升。刚改革开放时，城里人很少，大家基本都住在农村，所以政府一般性支出很少。而一旦这些人进如城市，一般性支出会快速增长。所以现在所有开始进入衰退的城市，都是由于一般性的财政收入覆盖不了经常性的预算支出。像是东北的城市，其实企业并非很差，但是这些老工业基地的现金流支出远远大过深圳、厦门等新兴城市，那里的老工人开始退休，需要庞大的社保、养老金支出，年轻人一看大事不好，赶紧跑，人口净流出，交社保、养老金的人更少，跑哪里去？跑到深圳、厦门等人口还没开始退休，一般预算压力较小的城市。

所有城市的失败跟企业失败是一模一样的，有资本建城市的很多，能创造足够收益活下来的却很少，所以在城市化的转型阶段，矛盾的焦点不再是资本不足，而是收入不足，是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。

六、土地：从金融到财政

这样，我们就回到今天的题目，从“土地金融”转向“土地财政”。

通过卖地来修路、修桥的时代将要结束了。我们现在要赶快挣钱而不是继续花钱，每一寸土地产生多少税收比土地卖多少钱更重要，税收、现金流成为衡量一个城市成败的新标准。金融积累阶段已经完成了，开始进入运营阶段，而运营阶段最核心的内容就是你有没有创造收入、有没有创造足够的税收，所以土地要从获取金融一次性的收入为主，变成获取财政可持续的现金流收入为主。当增长从第一个公式转向第二个公式，土地也必须从金融转向财政。

这就要涉及一个非常重要的增长规则——资本性缺口和现金流缺口彼此不能互相替代，也就是说不能用资本型收入的剩余弥补运营型剩余出现的缺口，反之也不行。