2019中国房地产百强企业研究报告（附全文）

（5）高价地去化压力渐释放，精准布局降低经营风险

从开盘率来看，百强企业历史高价地开盘率超五成，去化压力逐步释放。为分析百强企业高价地去化情况，研究组整理了百强企业近三年所拿高价地及其开盘情况。结果显示，2016年以来所有高价地中，百强企业所拿高价地数量占比61.3%，且所拿高价地主要布局于一二线城市，占比76.6%，高价地潜在消化能力较高。此外，百强企业高价地拿地到开盘时间约为1.6年，其中2016年所拿的高价地开盘率为50.7%，开盘率大于50%的企业数量占比61.6%，其中开盘率100%的企业占比15.4%。另外，百强企业2017年所拿高价地开盘率为35.1%，其中开盘率大于50%的企业占比28.3%。

百强企业可售货值结构表现出不同的特点，百强代表企业可售货值结构整体良好，去化周期在2年以内占比约80%。部分企业可售货值去化周期2-3年占比较高，约为40%，主要是由于布局城市比较集中且个别三四线城市受调控和库存量回升等因素影响，存在一定去化压力。另外，与上一年相比，百强代表企业可售货值去化周期结构显著优化。企业充足的可售货值为业绩规模增长提供保障，通过优化可售货值结构，平衡资金占用和盈利，减轻了企业的现金流压力。

（6）强现金管控努力去杠杆，借势融资防范财务风险

2018年，百强企业更加重视现金流管控，经营性现金流回正，不同阵营企业分化明显。2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著。同时，不同阵营百强企业在经营性现金流方面分化显著：前10企业现金管控能力更优，且土储充盈、投资放缓，经营活动现金流得到较大幅度改善；11-30企业把握机会扩规模，但投资额亦小幅放缓，经营活动现金流也得到一定改善；31-50企业经营活动现金流改善幅度较小。

百强企业积极响应国家号召，加强现金管控去杠杆，并取得较大成效。从资产负债率来看，2018年百强企业均值为77.8%，较上年下降0.5个百分点；从有效负债率来看，百强企业2018年强调的“去杠杆”取得了良好的效果：百强企业主要通过加大销售回款力度，有效负债率为49.3%，同比下降1.6个百分点，负债水平仍整体可控。值得注意的是，存续债券已经步入集中还款期，近三年行业偿债规模逐年递增。面对兑付压力，百强企业积极进行再融资偿还旧债。2018年百强企业需偿还760.5亿元国内信用债，且主要集中于下半年到期，百强企业因此加速融资缓解债务压力，下半年共发行信用债111笔，合计融资规模1512.9亿元，完全覆盖全年信用债到期规模。