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为什么说中国大城市化的空间远大于城镇化呢？请看下图：

上海的人口占全国城镇人口比重不到3%，随着都市圈的规模扩张，或许未来上海都市圈的人口占全国城镇人口比重能翻一倍。因为从可比性的角度看，纽约都市圈的人口都接近美国城市人口的9%；即便是印度的孟买，其人口也要占到印度城市人口的6%左右。

我们对已经公布数据的169个城市人口数据进行统计，按城市分类，2018年人口主要向新一线城市集中， 从已有数据看，11个新一线城市中，人口净流入总规模达150万人。而四五线城市中，有70%城市出现人口净流出。而一线城市人口流入不明显，主要是北京流出太多，与新一线城市有较大差距。

分行政区域看，2018年除了浙江、安徽和江苏三省的人口净流入城市数量大于净流出之外，其他省的人口净流出城市的数量均大于净流入城市的数量，连人口净流入量最大的广东省也不例外。

数据显示，河南、湖北、湖南、四川、山西等省的常住人口，都在明显向省会城市集中，福建的福州和厦门、广东的广州和深圳、浙江的杭州和宁波、山东的济南和青岛等“双子星”城市，对人口的吸引力也非常大。

我们在测算城镇化进程还有多长的时候，一定要关注我国的人口老龄化程度，这对于城镇化将是一个负面因素。欧美日的城市化率水平普遍较高，是因为他们未老先富，我国则相反，2000年当城镇化率水平不到40%的时候，就步入人口老龄化了。而且，我国10年以后还有可能出现总人口减少现象。

按照死亡率递减的乐观情形预测（宽口径），我国大陆总人口在2035年达到14.51亿的历史高点后，将出现趋势性的负增长。但是如果按照死亡率不变的窄口径预测，达到历史最高点的时间将在2027年，人口或达到14.31亿。所以综合起来判断，大概未来十年后，我国总人口将出现趋势性的负增长。

所以，在大城市化和人口老龄化的双重作用下，中小城市人口减少问题或许会加剧，大城市人口进一步增加、集中度进一步提高，从而导致人口分化趋势加剧，城镇化进程中，出现大部分城市人口净流出的现象。

因此， 研究未来人口结构的变化和人口流向的变化就显得非常重要，这对于房地产的配置也很有参考和借鉴意义。即对于一般的三四线城市，一定要观察人口的流入流出情况和趋势，未来风险大于机会。

即便对于人口净流入的城市，也要区分人口主要流向哪些区，越是核心的地段，土地供给总是越稀缺，就如圆的面积与圆的半径之间的关系：离圆心距离增加一倍，面积增至四倍，稀缺性大幅减弱。

一叶难知秋：寻找枝茂叶盛的确定性机会

过去，要判断经济好不好，可以有很多观察视角，比如农民工的就业状况、酒店的客房入住率、社会用电量增速等就可以了。如今，经济增速下行，但失业似乎没有太突出，尽管大学生找工作难度加大，但民工荒却依旧出现；经济型酒店总体过剩，五星级酒店会务火爆；社会用电量增速回升，企业倒闭数量也在增加。

这说明，一叶知秋的时代已经过去了，分化现象变得越来越普遍。不仅如前所述的人口流向出现分化，城市的盛衰也在反映彼此分化，而且各行各业的分化现象也愈加明显。

例如，从总量看，家电、汽车、手机等行业都出现了销量负增长，这就意味着不少企业要从这些过剩行业中退出，如家电行业中，上世纪90年代的时候，彩电品牌有50多个，如今只剩下10个，空调品牌从400多个萎缩到如今的50个左右。而格力、美的、海尔三大家电巨头的市场份额仍在不断扩大。

根据2018年前三季度的A股财务数据，看各制造业的前十大上市公司营业收入占规模以上工业企业营业收入比重的变化，发现大部分行业的集中度出现了不同幅度的提升，且未来有很大提升空间。

因此，我认为在经济增速下行的趋势下，存量经济主导的特征会越来越明显，行业的集中度会不断提升，头部企业的市场份额会不断提高，ROE（净资产收益率）水平及盈利增速都会有良好表现。