中国人口大流动：3000个县全景呈现(9)

　　分线看，二线城市人口流出地区个数占比从3.1%增至15.6%，三线城市从14.1%增至42.2%，四线城市从46.4%增至61.2%，五线城市从72.9%增至78.8%，六线城市从71.1%增至79.9%。一线城市目前整体保持人口持续流入，但北京、上海因严控人口近几年常住人口已开始流出。二线城市人口流出个数从1个增加到5个，占全部二线城市个数的比例从3.1%增至15.6%。三线城市人口流出个数从9个增加到27个，占比从14.1%上升到42.2%。四线城市人口流出个数从116个增加到153个，占比从46.4%增加到61.2%。五线城市人口流出个数从444个增加到480个，占比从72.9%增至78.8%。六线城市人口流出个数从801个增加到892个，占比从71.7%增至79.9%。其中，三线城市近期人口流出地区个数占比显著增加28.1个百分点，远高于二线的12.5、四线的14.8、五线的5.9、六线的8.1个百分点。

　　3.3 中国人口流动展望及启示：人随产业走，人往高处走

　　1)人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚，人口流入地区也是中国过去、当前及未来最具经济活力的地区。人随产业走，人往高处走是人口流动的基本逻辑，即为经济与人口的分布平衡，人口流动使得区域经济-人口比值逐渐趋近1，即区域之间的人均收入差距逐渐缩小。在工业时代，工业发展需要集聚，由此带动人口大规模从乡村向城市迁移。在后工业时代，因服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向中心城市和大都市圈迁移。

　　从全球和美日等发达经济体人口流动经验看，人口向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚的趋势不可逆转，未来这一趋势仍将持续，人口流入的地方也是中国过去、当前及未来最具经济活力的地区。当前中国多数大都市圈的核心城市虹吸效应仍然明显，但随着发展成熟将逐渐转为外溢效应主导，溢出资金、技术、产业、人口等，促进大都市圈内部的中小城市发展。

　　2)对房地产市场，把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化，人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。在个体均质化及无户籍限购政策背景下，常住人口与户籍人口的购房需求相同，常住人口流入与户籍人口流入的含义一致，但现实生活中并非如此，常住外来人口收入较低、且受区域住房限购政策制约。并且，人口的年龄结构对购房需求也存在明显影响，从各国购房需求曲线看，20-50岁年龄人口一般是主力购房人群。因此，对购房需求的研究需要进一步深化，不仅要分析常住人口，还要分析户籍人口、小学生，还要分析年龄结构等。

　　3)深化推进户籍制度、土地制度改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。尽管当前户籍制度改革深化推进，但大城市落户限制仍然明显，这限制人口向大城市集聚，不利于充分发挥集聚效应、推进服务业发展。近两年，在人口少子化老龄化、高质量发展、土地财政等背景下，针对人才、年轻人口的城市“抢人大战”火热展开，主要城市的户籍制度和公共服务资源对外来人口的包容性明显增强，但更重要的在于“抢人”之后通过发展产业和改善公共服务的“留人”。而且，低收入者对城市发展也同样重要，如果低收入者不足，城市生产生活成本也必将上升，对中高收入者也将形成制约(参见恒大研究院报告《城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政》)。

　　现行土地制度对城市化形成明显制约。一是农民承包地、宅基地退出补偿机制缺乏，农民多不愿意无偿放弃相关权益，财产权利不健全。二是城市与农村的建设用地市场割裂，城镇住宅长期只能在国有土地上建设，高房价抑制城市化。根据自然资源部数据，当前农村建设用地高达19.3万平方公里、大量闲置，而城镇用地仅9.6万平方公里、资源紧张。

　　4)区域及城市发展规划安排、产业布局、土地供应等应顺应人口流动趋势，房地产长效机制最根本的是人地挂钩和金融问题，实现供求平衡和需求平稳释放。过去中国经济社会发展中存在的一个重要问题是公共政策试图控制大城市发展，在规划安排、产业布局、土地供应等多个方面采取了各种限制，但大多未达目标，反而造成了交通拥挤、公共资源紧张等大城市病、大城市集聚效率不能得到充分发挥、以及一二线城市高房价和三四线城市一度高库存等问题。2016年9月，原国土资源部等5部委联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，宣布推行“人地挂钩”，但其中的“人”为吸纳农业转移人口落户数量，并非常住人口增量。2018年3月，国务院办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，土地资源可跨省配置，但当前跨省配置机制、价格仍为国家统筹、市场化程度不足，土地优化配置仍受制约。